В процесс редевелопмента на сегодняшний день вовлечена уже примерно треть земель серого пояса – бывших промышленных территорий, располагавшихся на окраинах Санкт-Петербурга в границах начала ХХ века.
Популярность территорий бывших промзон объясняется просто: им нет равноценной альтернативы. Точечная застройка девяностых и нулевых фактически исчерпала земли внутри освоенных городских районов.
«Застройщики ищут локации, наиболее привлекательные для строительства жилья и получения хорошей доходности. А это, конечно, внутренние районы города. Но в них свободных земель практически не осталось. И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех участков, на которых находились заводы, склады, инженерные и хозяйственные объекты», – отмечает генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
Доля немалая
В соответствии с Генпланом Петербурга градостроительному преобразованию подлежат 26 крупных промышленных зон суммарно на 6,1 тыс. га, что составляет примерно 4% от всей площади города и около трети его исторической части.
«Из них непосредственно доступно для редевелопмента около 4,2 тыс. га. К концу 2020 года площадь вовлеченных в преобразование промзон составила примерно 1,2 тыс. га, или 30% от их общего объема. К ним следует добавить еще около 550 га отдельных площадок, не входящих в крупные производственные зоны, но также охваченных редевелопментом. Таким образом, суммарно в процесс вовлечено уже порядка 1,75 тыс. га земель», – рассказывает Юрий Зарецкий.
При этом, по его словам, в целях жилищного строительства сейчас преобразовывается подавляющее большинство (примерно в 80 – 85%) территорий бывших промзон. Как говорит руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева, в последние годы доля проектов, реализуемых по схеме редевелопмента в общем объеме строительства жилья в городе, стремительно растет. По ее оценке, на 1 апреля 2021 года она составляет примерно 32% (3 млн кв. м жилья). Для сравнения: в 2019 году – 30%, в 2017-м – 24%.
«На динамику процесса положительно повлияло увеличение цен на рынке жилья. Теперь компании готовы потратить на создание каждого квадратного метра больше денег, включая и цену приобретения объекта под редевелопмент, и стоимость работ», – отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев.
Запас не тянет
По экспертным оценкам, запас земель, потенциально пригодных для редевелопмента, весьма велик. «Помимо примерно 3 тыс. га в границах крупных промзон это еще достаточное число производственных площадок, разбросанных по городу. Причем за последние 2 – 3 года прослеживается тенденция на увеличение их доли в общем процессе редевелопмента. Так, за прошлый год в процесс преобразования было вовлечено около 150 га земель. При этом в равной доле – по 75 га – оказалось и промзон, и отдельных площадок», – говорит Юрий Зарецкий.
По словам Ольги Трошевой, в городе сохраняется значительный объем территорий, пригодных для редевелопмента. «Потенциальный объем жилищного строительства в бывших промзонах может составить свыше 10 млн кв. м. Такого объема хватит более чем на 10 лет при среднем поглощении на теперешнем уровне – 1 – 1,2 млн кв. м в год», – считает она.
Юрий Зарецкий дает близкую оценку. «На еще не вовлеченных в процесс преобразования территориях серого пояса можно возвести порядка 12 – 13 млн кв. м жилья общей продажной стоимостью, исходя из сегодняшнего уровня цен, примерно 2 трлн рублей», – говорит он.
Не так просто
При этом эксперты подчеркивают, что приведенные цифры достаточно «теоретические». «Дело в том, что процесс редевелопмента идет довольно хаотически. По сути, застройщики «вычленяют» из промзон наиболее перспективные с точки зрения будущих продаж жилья и их осваивают. Прочие их особо не интересуют. А если говорить исключительно об инвестиционно привлекательных территориях, то не менее двух третей их уже вовлечено в оборот», – считает Юрий Зарецкий.
«Следует отметить, что в центре города значительная часть крупных зон редевелопмента уже освоена либо находится в работе. В перспективе процесс преобразований будет смещаться от районов, близких к историческому центру, – к границам Петербурга», – добавляет Ольга Трошева.
Игорь Кокорев говорит, что градостроительные ограничения меняются не слишком динамично, и многие участки, которые могли бы быть интересны, пока недоступны для полного редевелопмента. «Другой сдерживающий фактор – сложные объекты, которые тяжело вынести в другое место (например, верфи) или которые принадлежат разным собственникам («Красный треугольник»). Также трудными для работы являются участки с большим количеством охраняемых исторических зданий», – отмечает он.
Ольга Трошева говорит, что у процесса редевелопмента имеется потенциал в виде промышленных площадок, на которых еще сохраняется производственная функция, в целом неактуальная для исторического центра города. «Действующие предприятия в перспективе, возможно, предпочтут редислоцироваться», – допускает она.
«С учетом влияния сразу многих различных факторов в целом процесс редевелопмента тяжело поддается прогнозированию. В зависимости от сценариев развития отдельные части серого пояса могут остаться нередевелопированными еще не один десяток лет», – резюмирует Игорь Кокорев.
Михаил КУЛЫБИН
